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滨江集团戚金兴:别人已入寒冬,我还在夏季

  • 文章来源:和讯房产杨羚强 / 作者: / 发布时间:2018-12-25
  •   “别的地产商,可能已经进入寒冬,但我还在夏天,只是刚刚闻到初秋的味道。”在2018年滨___(002244,股吧)媒体恳谈会上,滨___董事长戚金兴(SZ002244)用季节非常贴切地形容,和行业整体相比,眼下的滨江活得相当滋润。

      当其他开发商减配大甩卖,以冲刺年度指标时;滨江第一不减配,第二审时度势的放慢楼盘入市节奏;但其他开发商为了找融资,不惜“卖儿卖女”卖项目时,滨江却是银行信贷员排着队想争取的优质客户。因为,滨江的负债率是房地产企业民营企业中最低的,很多项目连抵押贷款都没有,甚至原定的65亿元短期票据借款,也只用了其中18亿元的额度。

      其他的开发商眼下正在大裁员、降本增效;滨___今年却新增了300多个员工,而且在努力培养他们成为骨干。

      为什么同行快“活不下去”了,滨江却依然活得很好、很滋润。戚金兴对滨江未来十年的展望,给出了一个答案:别人还在想的是眼下怎么活下去的时候,滨江已经为十年后做了确切的部署。提前的准备,为他们提供了可以活得比其他人更好的基础。

      宁可牺牲利润率,也不减配

      在下行的房地产市场,减配是企业通行的做法。减配不仅可以大幅降低售价,提升销售率,还有可能在大幅降价的情况下,让项目开发的利润率设置不降反增。此前,有一家房企内部降价方案不慎流出。上述方案,不仅有楼盘降价幅度的预估,还有对利润影响的直接数字。

      结果让人大吃一惊,有些楼盘在大降价的情况下,利润率反倒比之前更高。其中有一个重要原因,就是减配。

      减配让消费者看上去占了价格上的大便宜,却吃了品质上的暗亏。每次大降价后,往往隔年就是房地产投诉率上升的年份。其中的原因,就是减配之后,产品品质无可避免地下降了。

      因此,当有人向戚金兴提出减配的建议时,却被他一口拒绝。

      在他看来,减配是一时提高了销量,保护了利润,却损害了滨江的口碑,砸了滨江的品牌。

      “原来亏损的时候,我都不减配。不要说现在只是利润下降,我更不能减配。”戚金兴说。

      而让滨江有胆气,能在市场下行的时候,依然可以不减配、不降价的原因,是因为滨江的低负债率。

      根据滨江公布的负债率,截至今年上半年,滨江是30家A股和H股龙头房企中负债率最低的五家房地产企业。比滨江负债率低的只有华润、中海等央企。

      作为民营企业中负债率最低的房企,滨江远远比其他企业拥有更多的融资通道,和更强的融资能力。

      “不差钱”的滨江,自然不需要像其他一些房企那样,为了一时的现金流安全,减配降价,进而坏了自己的口碑。

      滨江甚至计划稍微延后几个楼盘的开盘时间,待市场趋势明朗些再入市。

      在戚金兴看来,在市场趋势下行、平行、上行的不同时机入市,不仅会影响项目的利润率,更重要的是会影响公司下一步的发展,甚至影响随后几年的增长。

      未来的十年:滨江要做好“养老”准备

      滨江的规划如此精细,连楼盘的具体开盘时间,也要精打细算,最主要的原因还是是因为戚金兴对公司的长远发展有了极为清晰的计划。他对滨江的发展定位是,不盲目扩张规模。销售规模至少要维持在35位以内,甚至30位以内,但不能盲目追求规模。

      他说,一个人要养老,从来不是到了老年才开始,要从青壮年开始。企业也是一样。在中国城镇化走向尾声之后,房地产业务将不可避免地陷入销售规模不再增长,甚至下滑。

      为了这个行业地最终趋势,滨江必须早做准备。

      为了未来地养老,滨江必须早作准备。这个准备有三个部分。第一是维持千亿以上的销售规模,排名最好在行业前三十。另外,要在提供优质产品的同时,把提升服务质量放在重要位置。未来通过滨江物业提供给业主优质的服务。

      第二就是增加持有物业。

      “趁滨江年轻,我们将大力发展自持物业”。滨___董事长戚金兴提到,到今年年底,滨江已有32万方左右的租赁物业。包括酒店、写字楼和商铺,再加上武林壹号即将竣工的2栋写字楼,以及美国西雅图的酒店和租赁公寓,总计会有40万方租赁空间,预计租金将超过4亿元。

      未来10年,滨江将年均增加16万方自持,年花费约32亿,到2028年滨江房产自持面积将大于等于200万方,年租赁收入达到20亿左右。

      最后就是大力发展养老物业。2019年在美国、法国等地进行考察,到2020年正式落地这一业务。

      戚金兴说,全球大部分国家房地产业务成熟后,大概都是这样的模式。滨江在地产行业仍然在高速增长的时候,如果就能为以后早作准备,那么到了行业的后期,依然会过得不错。

      事实上,早有有识之士认为,眼下房地产业已经进入了下半场,随着高速增长的时代逐渐远逝,过去致力于圈地开发的地产商,最终将演变为以空间服务社会的服务商。滨江对下一步发展的研判,显然又看对了未来的趋势。