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收藏!恒大万科融创过冬的12条秘籍

  • 文章来源:wind / 作者: / 发布时间:2018-12-11





  • 股神巴菲特的黄金搭档,查理·芒格有一句名言:如果知道我会死在哪里,那我将永远不去那个地方。 对于一家企业来说,思考如何避免在发展中突然死亡比追求成功更重要。就像马云说的:今天很残酷,明天更残酷,后天很美好,但是绝大多数人死在明天晚上看不到后天的太阳!穿越周期,活下去,才有明天,才有未来无限可能。 碧桂园、恒大、万科、融创等房企,从零开始,从小到大,跻身第一梯队,期间穿越了多个经济和行业周期。处在行业波谷时,这些行业里的老司机是怎么做的,或许能给迷茫的你不少的启示。

    战略上,在收敛中谋发展但绝不是简单的甩卖了事? 当刺猬遇到危险时,就会立刻缩成一团球,再将身上的刺张开。虽然遇到黄鼠狼、獾之类的天敌可能还是难逃一死,但这已足够抵御很多天敌。 过去几年,出于规模增长、转型或其他考虑,不少房企都开启了狂飙突进的模式,甚至在地产开发这个主业之外,大举推进多元化。随着行情由火爆回归平常,调整战略,像刺猬遇到危险时一样收缩、聚焦核心,就显得十分必要…… 不过,正如扩张的时候,很多房企误判了时机,转为防守时也有很多房企容易乱阵脚。咋办?
    1、由扩张型转向防守型之后,企业依然要保持一定节奏的发展。 当年,红军在井冈山立足并发展到三万人左右时,“围剿”也随之到来。第一次大“围剿”的敌军是十万人,第二次是二十万人,第三次是三十万人,第四次是五十万人。显然,面对来势汹汹的敌军,当时苏区的红军处于弱势。然而,前四次红军采用游击战术,边打击进犯之敌边发展队伍,取得了反“围剿”的巨大胜利。只有第五次“围剿”,因为王明“左”倾路线的错误指挥——跟敌方打阵地战,只有消耗没有发展——最终导致失败,不得不长征。 最旗帜鲜明提出收敛和聚焦的是万科。郁亮在南方区域9月月度例会上讲话表示,房地产行业的“转折点实实在在到来了”,万科要做的第一件事情就是进行战略检讨,落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”。 然而,话音刚落,万科就去收购别家项目去了。这并非万科打自己的脸,而是即便由进攻转为防守,企业依然要发展,不发展就死了。只不过相比之前,节奏放缓了。比如某百强房企总裁告诉明源君:去年及今年上半年,公司半个月拿一块地,现在一个月拿一块。而且,危中有机,确保安全的前提下,捕捉低价收购等商机,是非常明智的。  2、不赚钱的业务,不一定都要剥离,如果有现金流则可以保留。 一些规模较大的房企此前布局了特色小镇、文旅地产、养老地产……这些,一度都是十分热门的概念,但缺乏清晰的盈利模式,一旦主业吃紧,就会成为烫手山芋,近期就频频传出此类项目要打包出售的消息。 某大房企的一老总则表示,甩锅看起来一了百了,但没那么美,因为这个时候很难脱手,即便能脱手也卖不出好价钱。 那咋办呢?上述房企老总表示,新业务得分具体情况,核心看现金流。比如长租公寓,已经投入运营,能够产生不错现金流的,完全可以留着;还在培育期的,可以想办法转让;之前计划拿的项目,现在坚决要停止。 比如,万科就减缓了“万村”计划的推进,甚至还裁掉了一些员工。因为该计划的绝大部分项目还处于培育期,需要吃掉大量的现金流。融创投资自如就无忧,因为自如早就已经步入正轨,而且融创不需要再做投入。 3、缺钱可以找人一起合作开发,不到万不得已,千万不要卖地。 孙宏斌说,房地产最大的风险就是地拿贵了,如果地拿得便宜,实在不行,你可以把地卖给我。 卖地确实是一个方法,不过不到万不得已的时候,最好别卖地。某房企老总告诉明源君:不管多难,每个月的工资都要尽量准时发,因为晚发一天,“你不行”的谣言就会传遍业内。卖地同样如此。土地是房企最重要的生产资料,卖地,就像农民将来年用于育苗的种子都吃掉了,说明已经困难到了极致了。 某房企的做法是找巨头一起合作开发,自己少赚点,但保住了牌子。

    向一二线倾斜,只拿优质土储小地块、轻资产项目受到青睐?
    今天的土储决定明天的规模和江湖地位,是有前提条件的:1、你拿地的成本要足够低——至少价格比较合理——实在不行,卖一些地出去也能赚钱,但是前两年那些高价,特别是单价地王,现在丢出来卖,价格可能还没当年高;2、你能拿到足够多的钱,而且融资成本足够低,可以带你穿越周期一直飞。 全都买到白菜价的土地当然是极好的,但那基本不可能,只要是块好肉,都会吸引群狼的争夺;明源君也有熟悉的国企,融资成本三个点左右,但亏损得一塌糊涂,因为拿错地了…… 绝大多数房企处于拿地和融资价格都不便宜的行列。规模房企的融资成本要便宜得多。但他们纷纷减缓了投资的速度。碧桂园、绿地等房企的拿地/销售收入好歹还在20%以上,而恒大、融创则已经降低到了个位数。 4、此前重仓三四线,现在也开始回归一二线城市。
     一线城市,对房企来说具有“标杆”意义。不过,一线很难快周转。对此,李战洪就直言:只留恋一线城市的开发商很难上规模,你看看前二十名的开发商,北京的开发商有几家?上海的开发商有几家? 调控之后,二线也被按住了。为了冲规模,很多此前坚定深耕一二线的房企,过去两年也下沉到了三四五线。 棚改货币化催热了三四五线楼市,助推了碧桂园、中梁等等重仓三四线房企的高速增长。然而,大部分三四线毕竟是人口输出而非导入型的城市,这决定了三四线城市投资热潮普遍是机会性的。 去年底今年初,碧桂园还要求积极拿地,实现“全覆盖”,但进入今年下半年,即暂停了三四五线城市“全覆盖”。莫斌在中期业绩会上也表示,下半年投资拿地会更加审慎。从“全覆盖”调整为“精准覆盖”。
    事实上,早在去年,碧桂园战略的天平已经在向一二线城市倾斜。2017年,碧桂园砸下的1281亿权益土地金中,64%投向了一二线城市。 中梁早在去年底就开始积极拓展二线市场,今年力度进一步加大。据中梁判断,2019年房地产行业还将继续调整,加大进入二线城市,是顺应城市行情的轮动。 相比传统意义上的四大一线城市,中梁更加青睐经济增长强劲、人口长期持续净流入、发展目标清晰的“新一线”城市。因为新一线的经济基本面扎实,目前土地溢价率不高,比传统一线城市周转更快。获取土地的方式主要是合作、收并购,双方优势互补。 5、注重收益率以及现金流,尽量拿较小的地块。 市场火爆时,往往地王频出,很多地块价格过高,明显不赚钱,依然有人拿。一是拿地的房企赌房价还会继续上涨;二是大量的房企急于扩张,为了在一个城市立足,即便不赚钱也要立一个flag先。 行情转冷以后,你不能指望用A项目的钱填补B项目的窟窿,因为都不好过。每个项目都必须赚钱才行…… 比如,碧桂园就要求,严格按照当地限价倒推拿地成本,保证“精准拿地”,项目要拿一个成功一个;新拿的项目,资金投入回报率一般要求在8%或以上。 恒大也提高了三四线城市的项目准入标准,侧重于在优化项目城市布局的基础上,适量补充优质土储;放慢收并购步伐之后,融创对项目的获取把关也更严格,比如净利率低于12%的不考虑等。融创中国公司秘书兼副总裁高曦在中期业绩会上表示,2018年以来融创严控拿地节奏,以少量投入谨慎获得土储。 周转速度也是必须考量的一个关键指标。毕竟一年干一个16%的项目不如一年干两个8%的项目。
    之前市场火爆,抢到一块大点的地,可以分期开发。现在必须要拿小,而且好的地块,这样的地块才符合现金流高周转。
    6、减少重资产项目,争取操作更多轻资产项目。 轻资产是用别人的资源(钱、土地等资源),干自己的活。由于可以并表,为众多想要快速上规模的房企所喜爱。缺点是,规模好看利润不多。毕竟,行情好的时候,随便干都能卖出去,别人凭什么多分你钱啊! 不过,淡市下就不一样了,一是很多房企缺钱,二是没品牌不好卖。这个时候,品牌房企的优势就凸显出来了。比如,碧桂园就不再直接开发不操盘的合作项目。因为你不操盘就不好控制开发节奏以及产品品质。 这个时候,获取更多自己操盘的轻资产项目,利润分成的空间也有得谈。某房企老总就告诉明源君,现在比以前要好谈。

    融资别嫌贵,能借到就是好的加速销售以及回笼资金是根本?
    现如今的土地价格,与过去热火朝天的时候相比,十分有诱惑力。但是,正所谓巧妇难为无米炊,没钱,也只能干着急。 去杠杆的大环境下,钱难拿且贵,过程中,有一些定向投放的流动性,但均被要求驰援实体经济了,跟房地产基本没关。
    2015-2016年,政策宽松+行情火爆,各大房企抓紧时间发发发——一是拿地卖房发财,二是拼命发债。Wind统计数据显示,两年间,整个房地产行业发行1434只债券,发行金额16686.37亿元。
    收藏!恒大万科融创过冬的12条秘籍_1▲ 来源:wind
    不管借的时候有多爽,总归是要还的,而如今到了该要还钱的紧要关头,偏偏国内融资渠道收紧,销售回款变难,库存现金不足。
    7、项目四证齐全等工作做细,争取拿到开发贷。

    标普全球评级近期在电话会议中表示,目前房企面对的最大风险仍集中在流动性与再融资方面。
    统计表明,今年的有效融资里,传统融资(开发贷)占77%以上。如果你项目四证齐全,成本又低、期限又长、效果又好,这块工作千万要做更细一点,应该发力,越是好的项目越是四证齐全,越容易拿到开发贷。
    8、近期发债的窗口打开,国内不行就发行美债。

    国内能发最好,国内不行,那就转投国外发行美元债。
    下半年以来的债券市场中,各大巨头的发债动作都不少。9月和10月碧桂园分别发行了共计96.96亿元人民币的中长期美元债和人民币债券。万科在今年下半年共发行了10笔共计205亿元人民币的超短期债券及中期票据。
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    10月31日,恒大发行三期合计18亿美元债,其中2年期,5.56亿,票息11%;4年期,6.45亿,票息13%;5年期,5.90亿,票息13.75%。许家印及一致行动人合计认购10亿。11月19日,增发一期美元债,2年期,2亿,票息11%。
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    事实上,近期,房企发债获批数量较此前增多,主要还是为了解决债券到期的问题(偿还到期债务的再融资,或是置换债务),基本上没有增加房企现金流。但是不管怎么说,窗口期难得,能发就抓紧机会赶紧发。
     9、能证券化的资产都盘点一遍,总能融点钱。
    对房企来说,通过资产证券化融资,是杯水车薪。而且,对大多数房企来说,除了物业公司的应收物业费以及购房尾款外,其他可用来做底层资产的不多。应收物业费ABS,对底层资产要求不低,比如打包的资产要分布于各地,基本上只有全国性房企才能干。 不过,苍蝇也是肉,用得好还是很有优势的。比如,11月2日,新希望地产就发行了首单购房ABS,利率仅5.7%,创2017年以来民企最低! 10、通过信托融资成本有点高,但总比没有好。
    信托市场融资的成本比较高,去年底房地产信托一年期融资成本还只有9%左右,目前融资成本普遍超12%。 最近,不少知名房企也选择借道信托融资。价格虽略贵,但可解缺钱的燃眉之急,再说,你要盈利能力和资信太差,还入不了信托市场的门。 明源君就接触到一些中小房企,上半年觉得能拿到的钱太贵,到了下半年,高代价也拿不到钱了,非常痛苦。 11、快速销售回笼资金,这是最便宜的钱,也是融资的基础。 当然,打铁还需自身硬。想要熬过当前的债务窗口和行业低潮期,融资只是一方面,更重要的是要保持稳定的销售、获得充足的销售回款(回款太差,融资也难),比如,万科郁亮就将6300亿元的回款目标作为开展一切业务的底线;恒大更是早早的就开始搞打折促销;碧桂园也推出了诸多促进销售的举措。 有的房企,为了抢现金流不惜牺牲利润,虽然这会打击跟投的积极性,但毕竟能为企业续命的是现金流的绝对安全,而非利润… 以销售回款为例,进入每个城市拿项目前,就要专门研读这个城市的政策,比如限购限贷政策,银行的按揭政策,用预算监控,随着销售的变化,回款和工程节点匹配。 为快速出货,现在几乎没有房企不在做促销优惠的,但这很讲究技巧。优惠过大,就是砸盘了,这是不允许的——政府不希望房价大跌,同行不愿意看到市场恐慌,前期的业主也不想看到资产缩水。咋办?有的房企告诉购房者,你买车位,五年之后费用全额退还,车位免费送你,效果良好。办法有,要多想。 12、实在不行就卖点资产,总比被踢出局好。

    没有一个冬天不能被逾越。企业流动性状况能否改善取决于市场环境,更取决于房企是否进行积极的财务管理。实在不行,卖点非核心资产也未尝不可。有做大做强的梦想是好的,但在此之前,先学习巨头们在寒冬的生存法则——放慢脚步,减少投资,多渠道融资,加快卖房和回款。(作者:明源地产研究院 凌峰)


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